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March 21st, 2012

土地使用權如何出讓

March 21st, 2012, 20:39

By @ March 21st, 2012, 20:39 in General
土地使用權出讓科技名詞定義中文名稱:腷栱厝俥土地使用權出讓英文名稱:statelanduseconveyance定義:國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者,由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。所謂出讓是指一次性收取一定年限內的地價款。我國法律規定土地使用權出讓的最高年限是居住用地70年,商旅、娛樂用地40年,其他用地50年。應用學科:資源科技(一級學科);資源法學(二級學科)本內容由全國科學技術名詞審定委員會審定公佈目錄概念法律特徵土地使用權出讓的年限土地使用權出讓的方式應遵循的原則和適用範圍土地使用權出讓的合同概念法律特徵土地使用權出讓的年限土地使用權出讓的方式應遵循的原則和適用範圍土地使用權出讓的合同展開編輯本段概念編輯本段概念土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者,並由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為出讓業務
法律特徵法律關係的主體身份具有特定性土地使用權出讓的主體,一方為出讓方,一方為受讓方。由於國家是國有土地的所有權人,因此出讓一方只能是國家。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第15條第2款的規定,土地使用權出讓合同由由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。這意味著市、縣人民政府有權作為國有土地所有者的代表出讓土地使用權。土地使用權出讓中的受讓方是指土地使用者。中華人民共和國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第3條規定:中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人,除法律另有規定者外,均可依照本條例的規定取得土地使用權,進行土地開發、利用、經營,由此規定可見,受讓方一般不受限制,除非法律另有規定。雙方的基本權利與義務明確《中華人民共和國城市房地產管理法》第15條和第16條分別規定了土地使用權出讓雙方的基本權利與義務。第15條規定:土地使用者必須按照出讓合同約定,支付土地使用權出讓金;未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,土地管理部門有權解除合同,並可以請求違約賠償。第16條規定:土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的,市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定,提供出讓的土地;未按照出讓合同約定提供出讓的土地的,土地使用者有權解除合同,由土地管理部門返還土地使用權出讓金,土地使用者並可以請求違約賠償。客體是一定年限的國有土地使用權土地使用權出讓的客體是國有土地使用權,而不是國有土地所有權。根據《中華人民共和國憲法》第10條的規定,我國實行土地公有製,只有兩種土地所有權形式;國有土地所有權、農村集體土地所有權,任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。但土地使用權可以依照法律的規定轉讓。需要說明的是,出讓土地使用權的範圍不包括該幅出讓土地的地下資源、埋藏物和市政公用設施。此外,規定出讓土地使用權的期限,是土地使用權出讓的重要內容。
土地使用權出讓是要式法律行為
[1]土地使用權出讓,應當簽訂書面出讓合同,同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。如果不簽訂書面出讓合同並辦理土地使用權登記,則土地使用權出讓行為無效。編輯本段土地使用權出讓的年限編輯本段土地使用權出讓的年限出讓土地使用權的最高使用年限,就是法律規定的一次簽約出讓土地使用權的最高年限。土地使用權年限屆滿時,土地使用者可以申請續期,具體由出讓方和受讓方在簽訂合同時確定,但不能高於法律規定的最高年限。考慮到我國國民經濟和社會發展過程中的一系列變化的因素,《城市房地產管理法》對土地使用權出讓最高年限僅作了授權性的規定:土地使用權出讓最高年限由國務院規定。據此,《中華人民共和國國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條按照出讓土地的用途不同規定了各類用地使用權出讓的最高年限:(1)居住用地70年;(2)工業用地50年;(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地50年;(4)商業、旅遊、娛樂用40年;(5)綜合或者其他用地50年。編輯本段土地使用權出讓的方式編輯本段土地使用權出讓的方式土地使用權的出讓方式是指國有土地的代表(地方人民政府)將國有土地使用權出讓給土地使用者時所採取的方式或程序,它表明以什麼形式取得土地使用權。關於土地使用權的出讓方式,《城市房地產管理法》第12條規定:土地使用權出讓,可以採取拍賣、招標或者雙方協議的方式。國土資源部2002年7月7日施行的《招標拍賣挂牌出讓國有建設土地使用權規定》

[2]有明確了一種新的出讓方式掛牌出讓。因此,我國現行國有建設用地使用權的出讓方式就包括四種:拍賣、招標、掛牌和協議出讓。
1.拍賣出讓國有土地使用權拍賣出讓國有土地使用權,是指出讓人發布拍賣公告,由競買人在指定時間、地點進行公開競價,根據出價結果確定土地使用者的行為。拍賣出讓方式引進了競爭機制,排除了人為乾擾,政府也可獲得最高收益,較大幅度的增加財政收入。這種方式主要適用於投資環境好、盈利大、競爭性強的商業、金融業、旅遊業和娛樂業用地,特別是大中城市的黃金地段。
2.招標出讓國有土地使用權招標出讓國有土地使用權,是指市、縣人民政府土地行政主管部門(以下簡稱出讓人)發布招標公告,邀請特定或者不特定的公民、法人和其他組織參加國有土地使用權投標,根據投標結果確定土地使用者的行為。是指在規定的期限內由符合受讓條件的單位或者個人(受讓方)根據出讓方提出的條件,以密封書面投標形式競報某地塊的使用權,由招標小組經過開標、評標,最後擇優確定中標者。投標內容由招標小組確定,可僅規定出標價,也可既規定出標價,又提出一個規劃設計方案,開標、評標、決標須經公證機關公證。招標出讓的方式主要適用於一些大型或關鍵性的發展計劃與投資項目。
3.掛牌出讓掛牌出讓國有土地使用權,是指出讓人發布掛牌公告,按公告規定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公佈,接受競買人的報價申請並更新掛牌價格,根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為出版社
4、協議出讓協議出讓,是指土地使用權的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的願望,由國有土地的代表與有意受讓人進行談判和切磋,協商出讓土地使用的有關事宜的一種出讓方式。它主要適用於工業項目、市政公益事業項目、非盈利項目及政府為調整經濟結構、實施產業政策而需要給予扶持、優惠的項目,採取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低於國家規定所確定的最低價。以協議方式出讓土地使用權,沒有引入競爭機制,不具有公開性,人為因素較多,因此對這種方式要加以必要限制,以免造成不公平競爭、以權謀私及國有資產流失。協議、招標、拍賣、掛牌是法定的四種使用權的出讓方式。在具體實施土地使用權出讓時,由國有土地代表根據法律規定,並根據實際情況決定採用哪種方式,一般對地理位置優越、投資環境好、預計投資回報率高的地塊,應當採用招標或拍賣方式;反之,可適當採用協議方式。

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